Å investere i en ny bolig er en av de viktigste beslutningene i livet. Alle ønsker å gjøre et trygt og økonomisk fornuftig valg. Men er det lurt å kjøpe en ny bolig i dagens marked?
Hvilken vei går prisen på nye boliger? Skal de ned eller opp?
Generelt sett er det alltid fornuftig å eie en bolig i de fleste deler av Norge, spesielt i områder med stor tilflytting. Når det gjelder Fredrikstad, er vi overbevist om at prisene på nye boliger vil fortsette å stige de kommende årene, og dette skyldes tre hovedfaktorer:
- Kostnadene til å bygge nye boliger har økt betraktelig
- Fredrikstad har Norges høyeste tilflytning fra andre kommuner
- Eldrebølgen
I denne artikkelen vil vi presentere de tre punktene og forklare hvorfor vi forventer en økning i gjennomsnittsprisen per kvadratmeter fra dagens 75 000 kr til opp mot 90 000 kr for sentrumsnære boligprosjekter i Fredrikstad (med parkering og heis).
Om det er smart å kjøpe en ny bolig er en individuell vurdering. Når vi møter våre interessenter, bistår vi gjerne med å beregne totale bo-kostnader basert på egenkapital, lånebehov og livssituasjon.
For eksempel kan det for et eldre ektepar være situasjoner der det er lurt å vurdere de totale bo-kostnadene i forhold til den personen i paret med lavest inntekt. Dette sikrer at man kjøper en bolig der den ene parten kan håndtere kostnadene dersom den andre parten faller bort.
1. Kostnadene til å bygge nye boliger har økt betraktelig
Mangel på råvarer, pandemi, krig og en betydelig svekkelse av kronekursen har ført til en markant økning i byggekostnadene de siste årene. Ifølge SSBs indeks for boligblokker har materialkostnadene økt med 32,4 % siden januar 2021. Om man inkluderer alle utgifter, så har prisstigningen vært 15,6%.
Norges Bank jobber aktivt med å kontrollere inflasjonen, som er hovedårsaken til de nylige renteøkningene. For utbyggere er det en utfordrende balansegang å selge nye boliger til faste priser samtidig som byggekostnadene fortsetter å stige.
På lik linje med andre lokale og regionale utbyggere, opplever også Arca Nova press på marginene og redusert lønnsomhet på grunn av den sterke kostnadsveksten. Dette fører til at nye boligprosjekter settes på vent inntil byggekostnadene og salgsinntektene på nye boliger blir mer lønnsomme. Den reduserte igangsettingen av nye boligprosjekter vil på sin side føre til økt press i boligmarkedet og ny prisvekst i fremtiden.
Det er derfor lite sannsynlig at prisene på nye boliger vil gå ned i markedet, og over tid vil de heller fortsette å stige. De som vurderer å vente med å kjøpe en ny bolig i håp om prisnedgang, vil mest sannsynlig bli skuffet.
- Påvirker boligpriser i Oslo boligmarkedet i Fredrikstad?
Boligmarkedet i Oslo har en tydelig innvirkning på Fredrikstad. Den gjennomsnittlige boligprisen i Oslo ligger nå rundt 93 000 kr per kvadratmeter, og prisen på nybygg i Oslo er betydelig høyere enn dette. Flere medier rapporterer nå om en kommende boligkrise i Oslo på grunn av mangel på byggeprosjekter og høye byggekostnader, noe som igjen vil føre til økte priser. Når boligprisene stiger i Oslo, stiger også prisene i Fredrikstad.
- Hvordan vil salgspris på nye boliger utvikle seg i Fredrikstad?
Grafen under er Arca Nova sin prisoversikt over nye boliger i Fredrikstad med parkeringskjeller og heis. En vanlig salgspris er nå på rundt 75.000 kr pr kvm.
Graf: Arca Nova
Mange av de kommende boligprosjektene i Fredrikstad vil stå overfor betydelige kostnader knyttet til infrastruktur, fundamentering og grunnforhold, i tillegg til de generelle byggekostnadene. Dette, kombinert med prisene på boligmarkedet i Oslo og de generelle kostnadene, vil medføre at gjennomsnittlig pris på nye boliger i Fredrikstad vil stige til nær 90.000 kr per kvadratmeter i de kommende årene. Derfor vil en bolig på 80 kvadratmeter med to soverom koste rundt 7.200.000 kr.
- Men vil det være et tilstrekkelig marked for boligene når en leilighet på 80 kvadratmeter prises til 7,2 millioner kroner?
Etterspørselen etter nye boliger er der, men det er også nødvendig med tilstrekkelig kapital i markedet for å kunne betale for disse boligene. En trend som allerede har begynt er at leilighetene blir mindre. Tidligere kjøpere av store 3-roms leiligheter velger nå heller å kjøpe mindre 3-roms leiligheter. På samme måte kjøper de som tidligere valgte store 2-roms leiligheter nå heller mindre 2-roms leiligheter. Leilighetene blir mindre som følge av at kostnadene øker raskere enn betalingsevnen.
Når prisen på nye boliger i Fredrikstad øker mot 90.000 kr per kvadratmeter, vil også prisen på bruktboliger stige. Dette betyr at de som allerede er i markedet og ønsker å bytte fra en bruktbolig til en nybolig, vil ikke ha så stor utfordring med overgangen, da prisutviklingen følger hverandre. Det vanskeligste vil være for de som ikke er inne i boligmarkedet ennå, da det dessverre blir stadig vanskeligere å kjøpe sin første bolig.
- Hvis utbyggere ikke klarer å selge boligene sine, vil ikke det føre til en nedgang i prisene?
De som håper på at prisene på nye boliger i Fredrikstad vil gå ned, vil nok bli skuffet. På grunn av inflasjon og de faktorene vi nevner i denne artikkelen, er det forventet at prisene vil fortsette å stige over tid. Å senke prisen på nye boliger vil for de fleste bety å selge med tap. I stedet velger vi i Arca Nova og mange andre aktører å utforske alternative løsninger sammen med kundene våre, som vi vil nevne nærmere mot slutten av denne artikkelen. Vi vil også vurdere å utsette byggingen av boligprosjekter som ikke har startet, inntil tilfredsstillende forhåndssalg er oppnådd.
2. Fredrikstad har Norges høyeste tilflytning fra andre kommuner
Fredrikstad blad har skrevet flere artikler som beskriver Fredrikstad som en by som opplever stor tilflytting. Området vårt er i rask vekst med over 800 nye innbyggere hvert år. Vi har også vokst sammen med Sarpsborg, og sammen utgjør vi Norges fjerde største sammenhengende byområde.
Fredrikstad og Sarpsborg, tvillingbyene som stadig vokser, nærmer seg nå en samlet befolkning på 150.000 innbyggere. Fredrikstad anses som et av de mest attraktive boligmarkedene i Norge i årene som kommer. På grunn av den økende tilflyttingen, forventes det behov for hele 9.500 nye boliger innen 2050.
Dette har tiltrukket seg mange nasjonale boligaktører til vårt område som Selvaag (FMV Vest), Norgesgruppen & Stor Oslo Eiendom (Trosvikstranda), NGH (Cicignon Park), Betonmast (Veum Park) og selvfølgelig OBOS (Begbyåsen). Kommunen har til og med opprettet sitt eget utbyggerselskap, for å utvikle sine egne tomter.
Tabell over nasjonale og lokale boligaktører som er etablert i Fredrikstad. Tabell: Arca Nova
Ifølge Fredrikstad Blad vil det i gjennomsnitt være behov for en ny boligenhet som er klar til innflytning hver eneste dag de neste 28 årene! Dette vil føre til økt prispress på nye boliger.
3. Eldrebølgen
Mange av de som kjøper bolig i Fredrikstad er i en eldre aldersgruppe. En enebolig kan være krevende å vedlikeholde og kan ofte ha en innvendig trapp. Derfor velger eldre å kjøpe en mer lettstelt leilighet. Ofte foretrekker de en sentral beliggenhet med parkeringskjeller og heis, slik at de enkelt kan gå til butikker og andre fasiliteter.
Befolkningsgruppen i Fredrikstad. Graf: SSB
Den største befolkningsgruppen i Fredrikstad er mellom 50 og 60 år. Den største kjøpegruppen av nye leiligheter er de over 60 år. Derfor ser vi en kommende bølge av 60+ åringer som de kommende årene vil bytte ut eneboligen sin med en leilighet. Dette gjelder også stadig flere nyetablerte par som velger å starte med en leilighet før de går over til å velge rekkehus eller enebolig når de har større barn.
I 2026 er det forventet at det vil være flere innbyggere over 65 år enn under 20 år i Fredrikstad.
Graf: Fredrikstad Kommune
Mange av de som når den alderen hvor de ønsker å bytte fra enebolig til leilighet, har betydelig økonomisk handlekraft og vil etterspørre nye boliger av høy kvalitet. Dessverre er det nå en manglende korrelasjon mellom behovet for nye boliger og igangsettingen av dem, noe som igjen vil skape et betydelig press på prisene for nye boliger.
Et annet bekymringsfullt aspekt er at andelen personer på 80 år og eldre forventes å dobles innen 2040. Dette, kombinert med regjeringens ønske om at eldre skal bo hjemme lengre, vil legge et stort press på boligmarkedet som allerede bygger for få boliger.
Avslutning
I henhold til statistikk fra Eiendom Norge har boligprisene i Norge økt med 200% de siste 20 årene. Selv om prisene sank i 2009 og 2017, tok det kun ett år etter å ha kjøpt en bolig på "bunnen" i enten 2009 eller 2017 før prisene nådde nye høyder.
Graf: Eiendomnorge.no
Hvis du kun er ute etter en rask fortjeneste og spekulerer i å kjøpe en ny bolig, kan det være usikkert i dagens marked hva du vil få for boligen på bruktmarkedet rett etter at du har overtatt den. Men hvis du kjøper en bolig med intensjon om å bo der, så gjør du et trygt og økonomisk godt kjøp i Fredrikstad.
Inflasjon er samtidig også positivt for de som har gjeld. Boliggjelden blir ikke justert i størrelse på grunn av inflasjon, og inflasjonen «spiser» da opp deler av gjelden ved at lønninger stiger og boligprisene stiger. Om du har betjeningsevne for et lån, så er inflasjonen da over tid positivt for ditt boliglån.
Vi anbefaler deg å ta kontakt med banken din for gode råd. DNB har skrevet et innlegg hva de mener om boligmarkedet slik det er akkurat nå.
Tiltak Arca Nova gjør
I Arca Nova ser vi på forskjellige alternativer for å tilby boliger i Verksbyen med noe annet innhold for å redusere prisene litt. Vi vurderer å selge boliger uten parkeringsplass i parkeringskjelleren for å spare kostnadene til parkering. En annen mulighet er å introdusere alternative boliger i Verksbyen med en boligstandard som er mer i tråd med det andre utviklere tilbyr på markedet. Boligene vi bygger i Verksbyen i dag har en svært høy standard og lave energikostnader, mens andre utviklere bygger i henhold til den tekniske standarden "TEK17", som er betydelig lavere enn vår Future Living-standard. På samme måte som bilforhandlere tilbyr biler med forskjellige utstyrsvarianter og modeller for å dekke ulike prisklasser, kan dette også være en mulighet for oss å lansere i Verksbyen. Vi kan tilby nye boligblokker med en standard basert på "TEK17". Hvis du er interessert i dette, er du velkommen til å kontakte oss.
Vi har også noen boliger som nærmer seg ferdigstillelse, hvor vi for et begrenset antall boliger også kan tilby kjøpere å ta "forbehold om salg" av deres nåværende bolig på nærmere avtalte vilkår. Den nye boligen kan overtas når den gamle er solgt.
Vi tar gjerne et møte for å se på hvilke muligheter du har i Verksbyen, i forhold til din økonomi og livssituasjon.
Av Thomas S. Hansen
Markedsansvarlig
og Ruben D. Hansen
Konsernleder
